Makelaars vervullen een belangrijke functie bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Of het nu om huizen of bedrijfspanden gaat, vaak loopt de verkoop via een makelaar. Meestal gaat het in zo’n verkooptraject allemaal goed en zijn alle partijen achteraf tevreden met de deal. Maar soms gaat het goed mis.

Rol verkopend makelaar

AdvocatenAls het mis gaat ontstaat er vaak een juridisch conflict tussen de verkoper en de koper. Maar in toenemende mate wordt door de teleurgestelde partij ook de betrokken makelaar aansprakelijk gesteld. Vaak doet zich de situatie voor dat de koper van het pand na aankoop constateert dat zo’n pand gebreken vertoont of onverwachte gebruiksbeperkingen kent. En die koper heeft tijdens het aankoopproces nogal eens vrijwel uitsluitend contact gehad met de makelaar van de verkoper. Die verkopend makelaar heeft de relevante informatie over het pand verstrekt en vragen van de koper beantwoord.
Juist de betrokkenheid van de verkopend makelaar maakt dat de koper soms ook op de makelaar zijn pijlen richt. De verwijten van de koper komen er dan vaak op neer dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door onjuiste of onvolledige informatie over het pand te verstrekken, waardoor de koper schade lijdt.

Onzorgvuldig handelen verkopend makelaar

Vooropgesteld moet worden dat de verkopend makelaar normaal gesproken geen contractuele relatie met de kopende partij heeft, maar met de verkoper. Hij treedt dus op in opdracht van de verkoper. Desondanks dient hij ook richting de kopende partij zorgv uldigheidsnormen in acht te nemen. Doet de makelaar dat niet dan kan hij wel degelijk aansprakelijk zijn jegens de koper op grond van onrechtmatige daad. De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens een koper dient te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, zo heeft de Hoge Raad meermaals bepaald (Hoge Raad 17 februari 2012, JOR 2012/136).

Jurisprudentie (uitspraken rechters)

Advocaat WeegschaalUit de bestaande jurisprudentie op dit gebied valt inmiddels wel meer af te leiden over de vraag wanneer een makelaar onzorgvuldig handelt. Een door ons kantoor recent behandelde zaak waarin de rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak (Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 19 augustus 2015, C/02/291956/HA ZA 14-921 (niet gepubliceerd)) heeft gedaan werpt eveneens licht op deze vraag. In het vervolg van dit artikel zal daar op terug worden gekomen. Eerst worden enkele andere zaken beknopt besproken.

Onderzoeksplicht makelaar naar beslag (of ander bezwaring) op woning?

In een uitspraak d.d. 17 oktober 2014 (uitspraak Hoge Raad d.d. 17 oktober 2014) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of op een verkopend makelaar de plicht rust om het kadaster en de openbare registers te raadplegen omtrent de vraag of er wellicht beslag (In die zaak ging het om beslag en hypotheekrechten) van derden op het pand lag (zoals later bleek) dan wel de koper te waarschuwen voor de mogelijkheid van dergelijke beslagen. De Hoge Raad was van oordeel dat in die kwestie een dergelijke verplichting niet op de verkopend makelaar rustte. Daarbij verwees de Hoge Raad naar de volgende door het hof vastgestelde feiten en omstandigheden:

  • de koper had de verkopend makelaar niet gevraagd of er sprake was van beslag op het pand,
  • de makelaar had ook niet meegedeeld dat het pand niet bezwaard was,
  • de makelaar was niet op de hoogte was van de aanwezigheid van het beslag en had ook geen reden tot twijfel op dit punt.

Gegeven die omstandigheden ging de verkopend makelaar vrijuit. Tegelijk maakt dit arrest wel duidelijk dat het oordeel anders had kunnen uitvallen indien de hiervoor opgesomde feiten anders hadden geluid.

Niet waarschuwen voor strijdigheid met bestemmingsplan

AdvocaatIn een zaak die speelde bij de rechtbank Arnhem (Rechtbank Arnhem (thans Gelderland) d.d. 14 juli 2010, ECLI: NL:RBARN:2010:BN2953) liep het wel verkeerd af voor de verkopend makelaar. In een brochure had de makelaar een bijgebouw bij een woning aangeprezen als “mulitfunctionele ruimte” die “uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow”. Hoewel de makelaar wist dat bewoning van het bijgebouw in strijd was met het bestemmingsplan had hij de koper daarvoor niet expliciet gewaarschuwd. De makelaar had weliswaar aangegeven dat de koper zelf navraag moest doen bij de gemeente over het bestemmingsplan en had voor de verkoop van het pand bovendien nog wel het ter plaatse geldende bestemmingsplan aan de koper toegefaxt (zonder verdere toelichting daarop), maar hij had nagelaten expliciet aan de koper mee te delen dat het gebruik voor bewoning niet was toegestaan. Gegeven deze feiten heeft de verkopend makelaar naar het oordeel van de rechtbank onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig jegens de koper gehandeld en was hij derhalve aansprakelijk voor de door de koper geleden schade. Bij deze zaak speelde uiteraard een grote rol dat de makelaar in zijn brochure een verkeerde indruk had gewekt van de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw.

Dat het anders kan lopen als een dergelijke onjuiste indruk in de brochure achterwege blijft blijkt wel uit een arrest van het gerechtshof Arnhem d.d. 21 juli 2009 (Hof Arnhem d.d. 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995) in een voor het overige vergelijkbare zaak. In die zaak werd de makelaar door de koper verweten dat hij had nagelaten de beperkingen in de gebruiksmogelijkheden van een bijgebouw na te trekken. Het hof oordeelde dat de makelaar niet onzorgvuldig had gehandeld en overwoog daarbij dat niet kan worden aangenomen dat zonder meer een zorgplicht op de makelaar zou rusten om de bestemming/gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw te onderzoeken.

Niet controleren aanwezigheid bouwvergunningen bij gemeente

In de door ons kantoor recent behandelde zaak die speelde bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant (Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 19 augustus 2015, C/02/291956/HA ZA 14-921 (niet gepubliceerd).) liep het voor de verkopend makelaar (die door ons kantoor werd bijgestaan) ook goed af. Na verkoop van een woning bleek naar zeggen van de koper voor een aantal in het verleden uitgevoerde verbouwingen geen gemeentelijke bouwvergunning aanwezig te zijn. Bovendien zou van wel verleende vergunningen zijn afgeweken. De verkopend makelaar werd door de koper voor deze gebreken aansprakelijk gehouden, nu hij de aanwezigheid van de vergunning niet voorafgaand bij de gemeente had gecontroleerd en evenmin had gecontroleerd of conform de vergunningen was gebouwd. De rechtbank ging in deze redenering van de koper niet mee en overwoog in dat verband het volgende:

“Anders dan koper kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om eigener beweging de juridische status van verbouwingen aan een woning bij de gemeente te controleren, indien er geen feiten of omstandigheden zijn die tot een dergelijke controle nopen. Koper heeft niet gesteld, dat hij bij verkopend makelaar heeft gevraagd naar de juridische status van de verbouwingen, noch heeft hij feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden geoordeeld dat hij mocht verwachten dat verkopend makelaar ongevraagd onderzoek daarnaar zou doen en daarover informatie zou verstrekken. Evenmin heeft koper zich op het standpunt gesteld, dat verkopend makelaar wist of behoorde te weten dat de juridische status van der verbouwingen niet in orde was, noch dat verkopend makelaar zulks (ten onrechte) heeft verzwegen of in strijd met de waarheid aan hem heeft meegedeeld dat de juridische status van de verbouwingen in orde was.”

Kortom, een algemene verplichting om de juridische status van (alle) verbouwingen aan een te verkopen woning te controleren rust niet op de verkopend makelaar, aldus de rechtbank.

Advocaten in BredaDeze uitspraak doet recht aan de positie van de verkopend makelaar. Het gaat beslist te ver indien in algemene zin van een verkopend makelaar zou worden gevraagd om de juridische status van alle aan een pand in het verleden uitgevoerde verbouwingen te controleren alvorens een pand in de verkoop te nemen. Dat zou voor een makelaar overigens ook ondoenlijk zijn. Voor allerlei aan- en opbouwen aan panden (en bij panden) geldt bovendien dat die krachtens het geldende Besluit omgevingsrecht (Bor) vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd (Het Bor is per 1 november 2014 gewijzigd. Voor die tijd golden andere maximale oppervlakten en vergunningvrije uitbreidingsmogelijkheden op grond van het toenmalige Bor. Weer daarvoor gold het Besluit Bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (BBlb), met weer andere regels en normen.). Kortom, een algemene op makelaars rustende onderzoeksplicht op dit punt zou een onwerkbare situatie met zich mee zou brengen. De rechtbank heeft dan ook terecht dit verwijt van de koper van de hand gewezen.

Afronding

Uit de hiervoor genoemde voorbeelden blijkt duidelijk dat een verkopend makelaar onder omstandigheden aansprakelijk kan zijn jegens een koper. De verkopend makelaar dient zich goed bewust te zijn van het feit dat hij niet alleen een verantwoordelijkheid heeft richting de opdrachtgevende verkoper, maar tevens richting de koper. In algemene zin geldt dat hij in ieder geval de hem ter beschikking staande relevante informatie dient te delen met de kopende partij en dat, wanneer hij reden heeft tot twijfel op bepaalde punten, hij zo nodig nadere informatie dient te vergaren en te verstrekken aan de koper.

Mr. A.J. Flipse is als advocaat verbonden aan het kantoor Flipse Izeboud Advocaten te Breda. Het kantoor behandelt regelmatig (complexe) aansprakelijkheidskwesties voor makelaars, architecten en aannemers.