Het gevaar van bijzondere bepalingen in huurcontracten

Met verhuur van bedrijfsruimten zijn grote belangen gemoeid. Als het om grotere panden gaat kunnen de huursommen op jaarbasis gemakkelijk boven de € 100.000,– of zelfs boven de
€ 1.000.000,– liggen. Maar ook bij verhuur van minder grote panden zijn de belangen groot, al is het alleen maar omdat verhuurder en huurder zich vaak voor jaren vastleggen.

Afspraken huurovereenkomst

In onze vastgoedpraktijk komen we allerlei soorten bedrijfsruimten tegen: kantoren, winkelpanden, showrooms, restaurants, magazijnen, fabriekshallen enzovoort. Of we nu optreden voor de verhuurder of de huurder: altijd is het van groot belang om goed duidelijk te hebben wat de huurder met het pand wil gaan doen. En vervolgens moet dan helder op papier komen wat partijen met elkaar afspreken. Dat klinkt simpel, maar in de praktijk gaat dat nogal eens mis als partijen zonder juridische ondersteuning met elkaar een contract sluiten. Ook als er een makelaar bij de verhuur betrokken is gaat het geregeld mis.

Gebruik ROZ-model

Wat vaak voorkomt is dat de afspraken worden vastgelegd in een huurovereenkomst die gebaseerd is op het ROZ-model. De modellen zijn te vinden op internet: https://roz.nl/de-roz-modellen. Gebruik van die modellen is op zich prima, want aan die modellen is een set algemene voorwaarden gekoppeld waarin veel zaken goed zijn geregeld. De voorwaarden zijn overwegend gunstig voor de verhuurder. Als huurder moet je daar dus wel kritisch naar kijken en eventueel bepaalde bepalingen laten uitsluiten. Als verhuurder kun je er zeker gebruik van maken.

Verder is het ook bij gebruik dan deze modellen erg belangrijk dat de looptijd van de huurovereenkomst goed en duidelijk is vastgelegd. Hetzelfde geldt voor verlenging van de huurovereenkomst. Daar worden nog wel eens onduidelijke formuleringen gebruikt, waardoor soms onbedoeld een verlenging van de huurovereenkomst ontstaat, met alle gevolgen van dien.

Bijzondere bepalingen

Bijna alle huurovereenkomsten bevatten bijzondere bepalingen. Dit zijn dus bepalingen die niet in het ROZ-model staan, maar die partijen zelf hebben toegevoegd. Meestal zijn die dan vastgelegd onder het kopje “bijzondere bepalingen”, maar dat is niet altijd zo. Soms worden er ook artikelen toegevoegd tussen de modeltekst. Juist bij die bijzondere bepalingen is het opletten geblazen.

Zo is soms in deze bijzondere bepalingen een optiebeding opgenomen over een eventuele aankoop door de huurder van het pand onder nader geformuleerde voorwaarden. Ook bevatten deze bepalingen soms een breekoptie, al dan niet gekoppeld aan een boetebedrag. Zo’n breekoptie geeft partijen (vaak de huurder) een mogelijkheid om tussentijds de huurovereenkomst te beëindigen.

Bijzondere bepalingen kunnen ingrijpende consequenties hebben

Voor een verhuurder bieden deze bijzondere bepalingen uiteraard de mogelijkheid om specifieke afspraken goed vast te leggen. Denk bijvoorbeeld aan dit situatie dat partijen hebben afgesproken dat de verhuurder verbouwingen (of complete nieuwbouw) zal uitvoeren ten behoeve van de huurder. In zo’n geval is het erg belangrijk goed vast te leggen welke werkzaamheden precies zullen worden uitgevoerd en binnen welk tijdsbestek.Zeker in zo’n situatie is het dan zaak voldoende zekerheid te verkrijgen dat de huurder zijn huurverplichtingen ook zal nakomen, bijvoorbeeld middels afgifte van een concerngarantie.

Ook de afspraken over de staat van oplevering bij het eindigen van de huur verdienen dan extra aandacht. En de (minimale) looptijd van de huurovereenkomst moet dan goed worden vastgelegd. Meestal vergen investeringen van de verhuurder een bepaalde terugverdientijd. Tussentijdse breekopties of opzegmogelijkheden op korte termijn zijn dan niet wenselijk. De huurovereenkomst moet ook op zo’n punt waterdicht geformuleerd zijn.

Heeft u vragen?

OF VRIJBLIJVEND ADVIES NODIG?

076 - 578 08 78

Kennis maken

Huurcontract blijft maatwerk

De praktijk leert dat het sluiten van een huurcontract bedrijfsruimte toch maatwerk blijft. Een ROZ-model is een prima hulpmiddel, maar juist de specifieke afspraken die partijen maken moeten goed worden vastgelegd. Je kunt het wat dat betreft maar één keer goed doen, namelijk op het moment dat je een contract aangaat met elkaar. Bovendien moet een verhuurder zich goed realiseren welk huurregime van toepassing is. Betreft het bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW of bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW? Op dat punt wordt in een afzonderlijk blog nader ingegaan.

Juridische toetsing

Verhuurders doen er dus goed aan om verhuur van bedrijfsruimte juridisch te laten begeleiden door een ter zake kundige jurist. Wanneer er een verhuurmakelaar bij de verhuur betrokken is, dan vindt juridische begeleiding vaak plaats in goed overleg met de betrokken verhuurmakelaar. Juist de professionele makelaar maakt gebruik van juridische ondersteuning bij het opstellen van een huurcontract. Ons kantoor werkt in samenwerking met verschillende makelaars en rechtstreeks in opdracht van de verhuurder. Meer weten? Mail naar flipse@flipse-izeboud.nl

Mr. A.J. Flipse

Mr. A.J. Flipse is verbonden aan het kantoor Flipse Izeboud Advocaten. Het kantoor is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties (inclusief huur en verhuur) en het waar nodig voeren van procedures daarover.

Onze advocaten

Ons kantoor behandelt met specialistische juridische deskundigheid uiteenlopende juridische kwesties.

Mr. R.E. Izeboud

Advocaat

Mr. A. J. Flipse

Advocaat

Mr. A.M.C.C. Verblackt

Advocaat

Mr. M. Breedveld

Advocaat

Je hoort het vaak zeggen in de ondernemingswereld: Een eigen onderneming brengt risico’s met zich mee. Ook wij kregen te maken met een conflict over een bouwproject. Erg spannend. Flipse Izeboud advocaten pakte de zaak zorgvuldig en snel op. De sterke inhoudelijke argumentatie zorgde voor een snelle succesvolle afsluiting van het dossier. Het kantoor heeft een “down to earth”-mentaliteit en is erg toegankelijk.
Bouwkundig tekenburo Van Uden
Een langlopende zaak is uiteindelijk goed opgelost dankzij een juridisch inhoudelijk goede en zeer actieve begeleiding door Mr. A.J. Flipse.
Architectenbureau Drijvers Oisterwijk B.V.
Een zeer gecompliceerde bouwkundige aansprakelijkheidskwestie (met een groot financieel belang) is door mr. Flipse tot een goed einde gebracht. Door deskundigheid en dossierkennis, maar zeer zeker ook overtuiging en doorzettingsvermogen!
RC Directeur BFM VASTGOED
No nonsense kantoor, deskundig en daadkrachtig.
ASR Schadeverzekering B.V.
“…De heer Izeboud verstaat zijn vak, hij heeft grote kennis van zaken en is onderzoekend ingesteld. Verder heb ik hem ervaren als doortastend en zeer overtuigend in zijn optreden. En hij is integer, een kwaliteit die ik waardeer…”
drs. M.J.H. Van Hooijdonk
“…Sedert vele jaren werkt Jachthaven Scharloo nu samen met de heer Izeboud van Flipse Izeboud Advocaten. De heer Izeboud kenmerkt zich door een directe, actuele, zeer accurate en persoonlijke houding. De houding jegens opponenten is dwingend zakelijk zonder een grens te overschrijden. Naar de cliënt werkt hij anticiperend en eveneens dwingend in de goede zin van het woord. Het is als ondernemer heden ten dage, met alle regelgeving en snelheid van handelen, niet eenvoudig alles tot op detail te overzien en in de gaten te houden. Het werkt dan ook uiterst prettig dat de heer Izeboud meedenkt én vooruit denkt. Het voelt voor ons dan ook meer als partnerschap dan als een relatie van opdrachtgever tot opdrachtnemer…”
Directeur-eigenaar Jachthaven Scharloo Waspik
“…Daar wij zelf een eigen praktijk hebben vinden wij een van de belangrijkste dingen “bereikbaarheid”. De heer Izeboud was voor ons grotendeels bereikbaar en indien niet op het moment dat wij belden, belde hij altijd dezelfde dag nog terug ook buiten kantoortijden om. Daarnaast vonden wij de heer Izeboud een betrokken persoon bij onze zaak en had hij kennis van zaken. Een betrokken, bereikbaar persoon met kennis van zaken, zo willen wij de heer Izeboud omschrijven…”
Managing Director Hoff De Ruyter BV Belastingadviseurs…..
“…De heer Izeboud heeft mij bijgestaan op verzoek van DAS Rechtsbijstand in een civielrechtelijke zaak. De heer Izeboud heeft beslag voor mij gelegd voor een zeer langslepende en vervelende rechtszaak. Naast het doeltreffende beslag vond ik dat ik ook echt gehoord werd door de heer Izeboud. Ik ben dan ook zeer tevreden over de zeer grote menselijkheid waarmee ik ben behandeld. Ook dankzij het verhaal dat via DAS is gegaan zijn zij er voor mijn gevoel 200% voor gegaan (je hoort namelijk wel eens andere verhalen). Ik zou dit kantoor dan ook zeker aanraden. Juist het menselijke sprak mij erg aan. Het werd ook niet als vervelend beschouwd als ik een keer te veel belde of iets twee keer moest vragen omdat het niet helemaal duidelijk was. Mijn ervaring was dus zeer prettig…”
Stefan van der Donk
“…Ik ben door DAS Rechtsbijstand doorverwezen naar een advocaat omdat de DAS mij niet meer verder kon verhelpen. Ik heb toen de heer Izeboud uitgekozen uit verschillende advocaten. Wij hebben 2 jaar lang aan een slepende zaak gewerkt. Bij de eerste kennismaking heeft de heer Izeboud mij veel consequenties uitgelegd van wat er zou kunnen gebeuren en zo is het ook gegaan. Dus deskundig op voorhand. Er zijn heel veel contacten geweest en veel mails en als ik belde werd ik ook altijd prompt teruggebeld. Dus met andere worden, als ik morgen weer een zaak heb dan zal ik zeker weer naar de heer Izeboud gaan om de goede reden dat ik met respect ben behandeld en de uitleg altijd correct was. Bij mij voelde het altijd goed…”
Dick Leerdam
“…Onze ervaring met Flipse Izeboud Advocaten is erg positief. Veel kennis van zaken, behulpzaamheid en snelheid in handelen. Gedurende een zaak word je goed en volledig geïnformeerd over de vorderingen. Er wordt zeer daadkrachtig gehandeld waardoor wij de heer Izeboud en zijn collega zeker zullen aanbevelen…”
Officemanager Verhaar Tuinen Tuinarchitectuur Aanleg Onderhoud