Met verhuur van bedrijfsruimten zijn grote belangen gemoeid. Als het om grotere panden gaat kunnen de huursommen op jaarbasis gemakkelijk boven de € 100.000,– of zelfs boven de
€ 1.000.000,– liggen. Maar ook bij verhuur van minder grote panden zijn de belangen groot, al is het alleen maar omdat verhuurder en huurder zich vaak voor jaren vastleggen.

Afspraken huurovereenkomst

In onze vastgoedpraktijk komen we allerlei soorten bedrijfsruimten tegen: kantoren, winkelpanden, showrooms, restaurants, magazijnen, fabriekshallen enzovoort. Of we nu optreden voor de verhuurder of de huurder: altijd is het van groot belang om goed duidelijk te hebben wat de huurder met het pand wil gaan doen. En vervolgens moet dan helder op papier komen wat partijen met elkaar afspreken. Dat klinkt simpel, maar in de praktijk gaat dat nogal eens mis als partijen zonder juridische ondersteuning met elkaar een contract sluiten. Ook als er een makelaar bij de verhuur betrokken is gaat het geregeld mis.

Gebruik ROZ-model

Wat vaak voorkomt is dat de afspraken worden vastgelegd in een huurovereenkomst die gebaseerd is op het ROZ-model. De modellen zijn te vinden op internet: https://roz.nl/de-roz-modellen. Gebruik van die modellen is op zich prima, want aan die modellen is een set algemene voorwaarden gekoppeld waarin veel zaken goed zijn geregeld. De voorwaarden zijn overwegend gunstig voor de verhuurder. Als huurder moet je daar dus wel kritisch naar kijken en eventueel bepaalde bepalingen laten uitsluiten. Als verhuurder kun je er zeker gebruik van maken.

Verder is het ook bij gebruik dan deze modellen erg belangrijk dat de looptijd van de huurovereenkomst goed en duidelijk is vastgelegd. Hetzelfde geldt voor verlenging van de huurovereenkomst. Daar worden nog wel eens onduidelijke formuleringen gebruikt, waardoor soms onbedoeld een verlenging van de huurovereenkomst ontstaat, met alle gevolgen van dien.

Bijzondere bepalingen

Bijna alle huurovereenkomsten bevatten bijzondere bepalingen. Dit zijn dus bepalingen die niet in het ROZ-model staan, maar die partijen zelf hebben toegevoegd. Meestal zijn die dan vastgelegd onder het kopje “bijzondere bepalingen”, maar dat is niet altijd zo. Soms worden er ook artikelen toegevoegd tussen de modeltekst.

Juist bij die bijzondere bepalingen is het opletten geblazen. Zo is soms in deze bijzondere bepalingen een optiebeding opgenomen over een eventuele aankoop door de huurder van het pand onder nader geformuleerde voorwaarden. Ook bevatten deze bepalingen soms een breekoptie, al dan niet gekoppeld aan een boetebedrag. Zo’n breekoptie geeft partijen (vaak de huurder) een mogelijkheid om tussentijds de huurovereenkomst te beëindigen.

Bijzondere bepalingen kunnen ingrijpende consequenties hebben

Voor een verhuurder bieden deze bijzondere bepalingen uiteraard de mogelijkheid om specifieke afspraken goed vast te leggen. Denk bijvoorbeeld aan dit situatie dat partijen hebben afgesproken dat de verhuurder verbouwingen (of complete nieuwbouw) zal uitvoeren ten behoeve van de huurder. In zo’n geval is het erg belangrijk goed vast te leggen welke werkzaamheden precies zullen worden uitgevoerd en binnen welk tijdsbestek. Zeker in zo’n situatie is het dan zaak voldoende zekerheid te verkrijgen dat de huurder zijn huurverplichtingen ook zal nakomen, bijvoorbeeld middels afgifte van een concerngarantie. Ook de afspraken over de staat van oplevering bij het eindigen van de huur verdienen dan extra aandacht. En de (minimale) looptijd van de huurovereenkomst moet dan goed worden vastgelegd. Meestal vergen investeringen van de verhuurder een bepaalde terugverdientijd. Tussentijdse breekopties of opzegmogelijkheden op korte termijn zijn dan niet wenselijk. De huurovereenkomst moet ook op zo’n punt waterdicht geformuleerd zijn.

Huurcontract blijft maatwerk

De praktijk leert dat het sluiten van een huurcontract bedrijfsruimte toch maatwerk blijft. Een ROZ-model is een prima hulpmiddel, maar juist de specifieke afspraken die partijen maken moeten goed worden vastgelegd. Je kunt het wat dat betreft maar één keer goed doen, namelijk op het moment dat je een contract aangaat met elkaar. Bovendien moet een verhuurder zich goed realiseren welk huurregime van toepassing is. Betreft het bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW of bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW? Op dat punt wordt in een afzonderlijk blog nader ingegaan.

Juridische toetsing

Verhuurders doen er dus goed aan om verhuur van bedrijfsruimte juridisch te laten begeleiden door een ter zake kundige jurist. Wanneer er een verhuurmakelaar bij de verhuur betrokken is, dan vindt juridische begeleiding vaak plaats in goed overleg met de betrokken verhuurmakelaar. Juist de professionele makelaar maakt gebruik van juridische ondersteuning bij het opstellen van een huurcontract. Ons kantoor werkt in samenwerking met verschillende makelaars en rechtstreeks in opdracht van de verhuurder. Meer weten? Mail naar flipse@flipse-izeboud.nl

Mr. A.J. Flipse

Mr. A.J. Flipse is verbonden aan het kantoor Flipse Izeboud Advocaten. Het kantoor is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties (inclusief huur en verhuur) en het waar nodig voeren van procedures daarover.