Wanneer U een woning koopt, zijn er twee belangrijke momenten: het ondertekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte bij de notaris.

Koopovereenkomst versus leveringsakte

De koopovereenkomst wordt vaak voorlopige koopovereenkomst of koopakte genoemd, maar deze term is misleidend. Afgezien van de drie dagen bedenktijd, die je als koper hebt (na het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst) en de mogelijkheid tot het maken van voorbehouden (bijvoorbeeld voor financiering) zijn partijen definitief gebonden aan de bepalingen in de koopovereenkomst.

In de koopovereenkomst komen partijen overeen dat de ene partij een bepaald bedrag zal betalen aan de andere partij en dat de andere partij een bepaalde zaak zal leveren aan de ene partij.

Het leveren van een onroerende zaak kan slechts door middel van het passeren en inschrijven van een notariële leveringsakte. Het eigendom van een onroerende zaak kan dus alleen maar over worden gedragen via de notaris.

Inschrijven van de koopovereenkomst in het kadaster

In de periode tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst en het passeren en inschrijven van de leveringsakte blijft de onroerende zaak dus eigendom van de verkoper. In die periode kan er van alles gebeuren, waardoor de levering zou kunnen worden bemoeilijkt. Zo zou de verkoper in theorie de onroerende zaak aan een ander kunnen leveren of kan door derden beslag gelegd worden op de woning ten laste van de verkoper, zodat deze de onroerende zaak niet (meer) kan leveren. Om deze risico’s enigszins te beperken, is het mogelijk om de koopovereenkomst in te laten schrijven in het kadaster, de zogenaamde vormerkung (artikel 7:3 lid 1 BW).

Bescherming

De inschrijving van de koopovereenkomst voorkomt niet altijd dat er aan een derde geleverd kan worden, maar maakt de notaris die de leveringsakte aan de derde voorbereid, er op attent dat er een andere koopovereenkomst bestaat. De notaris zal in dat geval, op basis van zijn of haar zorgvuldigheidsplicht, niet zomaar de leveringsakte passeren en eerst duidelijkheid wensen over de vraag wie van de kopers recht heeft op levering. In beginsel heeft de eerste koper recht op levering. Echter, wanneer de koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster heeft de koper wiens koopovereenkomst is ingeschreven voorrang op de andere koper, ook al is diens koopovereenkomst eerder aangegaan. Voorwaarde is wel dat de koper wiens koopovereenkomst is ingeschreven te goeder trouw moest zijn. De tweede koper mag dus niet voor de inschrijving al hebben geweten dat de verkoper een eerdere koopovereenkomst is aangegaan.

De inschrijving van de koopovereenkomst voorkomt verder op zich niet dat er beslag gelegd op de woning kan worden door derden ten laste van de verkoper. Echter, het kan de koper wel beschermen, in die zin dat de onroerende zaak beslagvrij geleverd kan worden. Het beslag moet dan dus worden opgeheven, zodat de woning beslagvrij aan de koper kan worden geleverd.

Het is dus zeker aan te raden om de koopovereenkomst in te laten schrijven.

Wilt u meer weten over de beschreven risico’s en het beperken daarvan, neem dan gerust contact op met een van onze advocaten. Zij kunnen u in u specifieke geval adviseren en u helpen om eventuele risico’s zo veel mogelijk af te dekken.

Mr. A. (Annemarie) Verblackt