Tot stand komen koopovereenkomst

Een overeenkomst komt juridisch tot stand door het aanvaarden van een aanbod. Zo ook een koopovereenkomst voor een woning of een andere onroerende zaak. Daarbij is van belang dat partijen overeenstemming hebben over de essentialia van de overeenkomst. Bij een koopovereenkomst voor een woning, worden de essentialia  in beginsel gevormd door:

  • De omschrijving van de woning . Beide partijen moeten weten wat zij verkopen en kopen. De omschrijving kan variëren van het adres of de kadastrale gegevens, in combinatie met de mededeling dat partijen bekend zijn met het object en daarover geen nadere specificatie verlangen, tot een gedetailleerd verslag van de woning in een brochure, of taxatierapport.
  • De (ver)koopprijs. Partijen moeten overeenstemming hebben over de prijs die voor de woning betaald zal worden.

Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval kunnen ook andere zaken tot de essentialia van de overeenkomst behoren.

Een overeenkomst over de verkoop van een onroerende zaak kan ook mondeling tot stand komen. Als de koper of de verkoper vervolgens echter ontkent dat een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, dan heeft de andere partij vaak een bewijsprobleem. Een snelle schriftelijke vastlegging van de afspraken is dan ook zeer aan te bevelen.

Wettelijke eis schriftelijke vastlegging koop woning

Voor de koop van een woning waarin de (particuliere) koper wil gaan wonen heeft de wet echter een bijzondere regeling getroffen. Zo’n koopovereenkomst moet op grond van de wet namelijk altijd schriftelijk worden vastgelegd en door partijen zijn ondertekend (artikel 7:2 lid 1 BW). De particuliere koper van een woning kan onder een mondelinge koopovereenkomst dan ook gewoon uit.

Drie dagen bedenktijd na schriftelijke vastlegging

Vervolgens heeft de koper na ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst ook nog drie dagen bedenktijd, waarbinnen hij zonder opgaaf van reden en zonder enige boete verschuldigd te zijn, onder de koopovereenkomst uit kan (artikel 7:2 lid 2 BW).  Voor de verkoper geldt deze wettelijke bedenktijd overigens niet.

Ook van toepassing voor verkoper

Het is geruime tijd niet duidelijk geweest of ook een particuliere verkoper onder een mondeling gesloten koop uit kon komen met een beroep op het ontbreken van een schriftelijke en door koper en verkoper ondertekende koopovereenkomst. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad in een uitspraak van 9 december 2011 beslist dat ook de particuliere verkoper niet gebonden is aan een mondelinge koopovereenkomst en dus kan weigeren om medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst. In het door de Hoge Raad beoordeelde geval was zelfs al sprake van een op schrift gestelde overeenkomst, welke alleen nog door de verkoper getekend moest worden. De verkoper weigerde dit echter omdat hij de financiering voor zijn nieuwe woning niet rond kreeg. De Hoge Raad oordeelde met de rechtbank dat ook de verkoper zich kon terugtrekken vanwege het schriftelijkheidsvereiste. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan een verkoper zich niet beroepen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst. Het krijgen van een hoger bod wordt door de Hoge Raad echter niet als een zeer bijzondere omstandigheid aangemerkt. Dit betekent dus dat de verkoper straffeloos in zee kan gaan met een hogere bieder. Maar tegelijkertijd geldt dat ook een koper onder de mondelinge koop uit kan omdat hij bij nader inzien toch de voorkeur geeft aan een andere woning.

Professionele verkoper

Deze uitspraak van de Hoge Raad geldt nadrukkelijk niet voor professionele verkopers. Deze zijn jegens een particuliere koper in beginsel wel gebonden aan een mondeling bereikte koopovereenkomst.

In een volgend blog wordt nader ingegaan op het proces na het tekenen van een koopovereenkomst. Wilt u meer weten over de beschreven  risico’s en het beperken daarvan, neem dan gerust contact op met een van onze advocaten. Zij kunnen u in u specifieke geval adviseren en u helpen om eventuele risico’s  zo veel mogelijk af te dekken.