Auteur: admin

Vanaf heden behandelen wij ook al uw arbeidszaken!

Per 16 november 2015 is ons team versterkt met een nieuwe advocaat, mevrouw mr. Annemarie Verblackt. Mr. Verblackt heeft, behalve een zeer brede algemene kennis van het civielrecht, ook specifieke ervaring op het gebied van arbeidsrecht. Heeft u een conflict met uw werknemer of werkgever, of wilt u zeker weten of uw arbeidsovereenkomst (nog) wel overeenstemt met de wet? Schroom dan niet om contact op te nemen.”

Makelaars vervullen een belangrijke functie bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Of het nu om huizen of bedrijfspanden gaat, vaak loopt de verkoop via een makelaar. Meestal gaat het in zo’n verkooptraject allemaal goed en zijn alle partijen achteraf tevreden met de deal. Maar soms gaat het goed mis.

Rol verkopend makelaar

Als het mis gaat ontstaat er vaak een juridisch conflict tussen de verkoper en de koper. Maar in toenemende mate wordt door de teleurgestelde partij ook de betrokken makelaar aansprakelijk gesteld. Vaak doet zich de situatie voor dat de koper van het pand na aankoop constateert dat zo’n pand gebreken vertoont of onverwachte gebruiksbeperkingen kent. En die koper heeft tijdens het aankoopproces nogal eens vrijwel uitsluitend contact gehad met de makelaar van de verkoper. Die verkopend makelaar heeft de relevante informatie over het pand verstrekt en vragen van de koper beantwoord.
Juist de betrokkenheid van de verkopend makelaar maakt dat de koper soms ook op de makelaar zijn pijlen richt. De verwijten van de koper komen er dan vaak op neer dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door onjuiste of onvolledige informatie over het pand te verstrekken, waardoor de koper schade lijdt.

Onzorgvuldig handelen verkopend makelaar

Vooropgesteld moet worden dat de verkopend makelaar normaal gesproken geen contractuele relatie met de kopende partij heeft, maar met de verkoper. Hij treedt dus op in opdracht van de verkoper. Desondanks dient hij ook richting de kopende partij zorgv uldigheidsnormen in acht te nemen. Doet de makelaar dat niet dan kan hij wel degelijk aansprakelijk zijn jegens de koper op grond van onrechtmatige daad. De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens een koper dient te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, zo heeft de Hoge Raad meermaals bepaald (Hoge Raad 17 februari 2012, JOR 2012/136).

Jurisprudentie (uitspraken rechters)

Uit de bestaande jurisprudentie op dit gebied valt inmiddels wel meer af te leiden over de vraag wanneer een makelaar onzorgvuldig handelt. Een door ons kantoor recent behandelde zaak waarin de rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak (Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 19 augustus 2015, C/02/291956/HA ZA 14-921 (niet gepubliceerd)) heeft gedaan werpt eveneens licht op deze vraag. In het vervolg van dit artikel zal daar op terug worden gekomen. Eerst worden enkele andere zaken beknopt besproken.

Onderzoeksplicht makelaar naar beslag (of ander bezwaring) op woning?

In een uitspraak d.d. 17 oktober 2014 (uitspraak Hoge Raad d.d. 17 oktober 2014) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of op een verkopend makelaar de plicht rust om het kadaster en de openbare registers te raadplegen omtrent de vraag of er wellicht beslag (In die zaak ging het om beslag en hypotheekrechten) van derden op het pand lag (zoals later bleek) dan wel de koper te waarschuwen voor de mogelijkheid van dergelijke beslagen. De Hoge Raad was van oordeel dat in die kwestie een dergelijke verplichting niet op de verkopend makelaar rustte. Daarbij verwees de Hoge Raad naar de volgende door het hof vastgestelde feiten en omstandigheden:

• de koper had de verkopend makelaar niet gevraagd of er sprake was van beslag op het pand,
• de makelaar had ook niet meegedeeld dat het pand niet bezwaard was,
• de makelaar was niet op de hoogte was van de aanwezigheid van het beslag en had ook geen reden tot twijfel op dit punt.

Gegeven die omstandigheden ging de verkopend makelaar vrijuit. Tegelijk maakt dit arrest wel duidelijk dat het oordeel anders had kunnen uitvallen indien de hiervoor opgesomde feiten anders hadden geluid.

Niet waarschuwen voor strijdigheid met bestemmingsplan

In een zaak die speelde bij de rechtbank Arnhem (Rechtbank Arnhem (thans Gelderland) d.d. 14 juli 2010, ECLI: NL:RBARN:2010:BN2953) liep het wel verkeerd af voor de verkopend makelaar. In een brochure had de makelaar een bijgebouw bij een woning aangeprezen als “mulitfunctionele ruimte” die “uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow”. Hoewel de makelaar wist dat bewoning van het bijgebouw in strijd was met het bestemmingsplan had hij de koper daarvoor niet expliciet gewaarschuwd. De makelaar had weliswaar aangegeven dat de koper zelf navraag moest doen bij de gemeente over het bestemmingsplan en had voor de verkoop van het pand bovendien nog wel het ter plaatse geldende bestemmingsplan aan de koper toegefaxt (zonder verdere toelichting daarop), maar hij had nagelaten expliciet aan de koper mee te delen dat het gebruik voor bewoning niet was toegestaan. Gegeven deze feiten heeft de verkopend makelaar naar het oordeel van de rechtbank onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig jegens de koper gehandeld en was hij derhalve aansprakelijk voor de door de koper geleden schade. Bij deze zaak speelde uiteraard een grote rol dat de makelaar in zijn brochure een verkeerde indruk had gewekt van de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw.

Dat het anders kan lopen als een dergelijke onjuiste indruk in de brochure achterwege blijft blijkt wel uit een arrest van het gerechtshof Arnhem d.d. 21 juli 2009 (Hof Arnhem d.d. 21 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL0995) in een voor het overige vergelijkbare zaak. In die zaak werd de makelaar door de koper verweten dat hij had nagelaten de beperkingen in de gebruiksmogelijkheden van een bijgebouw na te trekken. Het hof oordeelde dat de makelaar niet onzorgvuldig had gehandeld en overwoog daarbij dat niet kan worden aangenomen dat zonder meer een zorgplicht op de makelaar zou rusten om de bestemming/gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw te onderzoeken.

Niet controleren aanwezigheid bouwvergunningen bij gemeente

In de door ons kantoor recent behandelde zaak die speelde bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant (Vonnis rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 19 augustus 2015, C/02/291956/HA ZA 14-921 (niet gepubliceerd).) liep het voor de verkopend makelaar (die door ons kantoor werd bijgestaan) ook goed af. Na verkoop van een woning bleek naar zeggen van de koper voor een aantal in het verleden uitgevoerde verbouwingen geen gemeentelijke bouwvergunning aanwezig te zijn. Bovendien zou van wel verleende vergunningen zijn afgeweken. De verkopend makelaar werd door de koper voor deze gebreken aansprakelijk gehouden, nu hij de aanwezigheid van de vergunning niet voorafgaand bij de gemeente had gecontroleerd en evenmin had gecontroleerd of conform de vergunningen was gebouwd. De rechtbank ging in deze redenering van de koper niet mee en overwoog in dat verband het volgende:

“Anders dan koper kennelijk meent, rust op een verkopend makelaar niet (zonder meer) de verplichting om eigener beweging de juridische status van verbouwingen aan een woning bij de gemeente te controleren, indien er geen feiten of omstandigheden zijn die tot een dergelijke controle nopen. Koper heeft niet gesteld, dat hij bij verkopend makelaar heeft gevraagd naar de juridische status van de verbouwingen, noch heeft hij feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan kan worden geoordeeld dat hij mocht verwachten dat verkopend makelaar ongevraagd onderzoek daarnaar zou doen en daarover informatie zou verstrekken. Evenmin heeft koper zich op het standpunt gesteld, dat verkopend makelaar wist of behoorde te weten dat de juridische status van der verbouwingen niet in orde was, noch dat verkopend makelaar zulks (ten onrechte) heeft verzwegen of in strijd met de waarheid aan hem heeft meegedeeld dat de juridische status van de verbouwingen in orde was.”

Kortom, een algemene verplichting om de juridische status van (alle) verbouwingen aan een te verkopen woning te controleren rust niet op de verkopend makelaar, aldus de rechtbank.

Deze uitspraak doet recht aan de positie van de verkopend makelaar. Het gaat beslist te ver indien in algemene zin van een verkopend makelaar zou worden gevraagd om de juridische status van alle aan een pand in het verleden uitgevoerde verbouwingen te controleren alvorens een pand in de verkoop te nemen. Dat zou voor een makelaar overigens ook ondoenlijk zijn. Voor allerlei aan- en opbouwen aan panden (en bij panden) geldt bovendien dat die krachtens het geldende Besluit omgevingsrecht (Bor) vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd (Het Bor is per 1 november 2014 gewijzigd. Voor die tijd golden andere maximale oppervlakten en vergunningvrije uitbreidingsmogelijkheden op grond van het toenmalige Bor. Weer daarvoor gold het Besluit Bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (BBlb), met weer andere regels en normen.). Kortom, een algemene op makelaars rustende onderzoeksplicht op dit punt zou een onwerkbare situatie met zich mee zou brengen. De rechtbank heeft dan ook terecht dit verwijt van de koper van de hand gewezen.

Afronding

Uit de hiervoor genoemde voorbeelden blijkt duidelijk dat een verkopend makelaar onder omstandigheden aansprakelijk kan zijn jegens een koper. De verkopend makelaar dient zich goed bewust te zijn van het feit dat hij niet alleen een verantwoordelijkheid heeft richting de opdrachtgevende verkoper, maar tevens richting de koper. In algemene zin geldt dat hij in ieder geval de hem ter beschikking staande relevante informatie dient te delen met de kopende partij en dat, wanneer hij reden heeft tot twijfel op bepaalde punten, hij zo nodig nadere informatie dient te vergaren en te verstrekken aan de koper.

Mr. A.J. Flipse is als advocaat verbonden aan het kantoor Flipse Izeboud Advocaten te Breda. Het kantoor behandelt regelmatig (complexe) aansprakelijkheidskwesties voor makelaars, architecten en aannemers.

Het woord “structuurvisie” komt regelmatig voorbij in kranten en gemeentelijke publicaties. Maar wat is een structuurvisie nu eigenlijk en wat is de juridische waarde ervan? En wat zijn de juridische mogelijkheden als er in een structuurvisie dingen staan waar je het als belanghebbende niet mee eens bent? Hieronder volgt een stukje uitleg.

Structuurvisie

In een structuurvisie legt een gemeente vast wat de hoofdlijnen zijn voor de ontwikkeling van een bepaald gebied. Het maakt duidelijk welk ruimtelijk beleid de gemeente wil voeren binnen het door de structuurvise bestreken gebied. Waar wil men bijvoorbeeld woningbouw toelaten, waar wil men bedrijvigheid mogelijk maken en waar wil men de bestaande natuur handhaven. Over dit soort zaken worden in een structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid vastgelegd.

Een structuurvisie is geen plan dat de bewoners van een bepaald gebied rechtstreeks bindt. De gemeente zelf is echter wel aan het beleid gebonden zoals dat door haar is vastgelegd in een structuurvisie. Het opstellen van een structuurvisie gebeurt in samenspraak met de provinciale overheid. Zo’n structuurvisie moet namelijk wel aansluiten bij het ruimtelijk beleid van de provincie.

De gemeenteraad is het bevoegde orgaan binnen de gemeente om een structuurvisie voor een bepaald gebied vast te stellen. De gemeente is ook verplicht om het beleid zoals vastgelegd in een structuurplan te publiceren. Structuurvisies zijn dan ook digitaal te raadplegen voor degenen die daarin interesse hebben. Op de site www.ruimtelijkeplannen.nl zijn deze visies ook per afzonderlijk gebied in Nederland te raadplegen.

Verhouding tot bestemmingsplan

Uiteindelijk moet het beleid zoals verwoord in een structuurvisie worden vastgelegd in een bestemmingsplan. Ook alle bestemmingsplannen zijn trouwens terug te vinden op de site www.ruimtelijkeplannen.nl. Een bestemmingsplan bindt de burgers wel rechtstreeks. Als in een bestemmingsplan een bepaald gebruik van een perceel is toegestaan, dan mag de eigenaar of gebruiker van zo’n perceel het perceel ook daadwerkelijk conform die bestemming gebruiken. Hetzelfde geldt voor de in het bestemmingsplan vastgelegde bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan bepaalt (bindend) wat er wel en niet mag worden gebouwd op een bepaalde locatie.

Inspraak voorafgaand aan vaststellen structuurvisie

Omdat een structuurvisie alleen de gemeente bindt (en niet rechtstreeks de burger) staat er geen juridische rechtsgang open tegen een vastgestelde structuurvisie. Er bestaat echter normaliter wel een inspraakmogelijkheid. Conform artikel 2.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de structuurvisie namelijk te worden aangegeven hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van de structuurvisie zijn betrokken. In de praktijk wordt dit veelal vormgegeven door het bieden van de mogelijkheid van inspraak .

Benutten inspraakmogelijkheid

Het is van groot belang om van deze inspraakmogelijkheid (tijdig) gebruik te maken. Als je als belanghebbende op juridisch inhoudelijke gronden de gemeente immers weet te overtuigen van de noodzaak tot aanpassing van de ontwerp-structuurvisie, dan is daarmee immers een goede basis gelegd voor het vaststellen van een bestemmingsplan conform de wensen van de belanghebbende.
Reageer je niet en wordt de structuurvisie ongewijzigd vastgesteld, dan loop je als belanghebbende bij de vaststelling van een bestemmingsplan heel snel tegen de muur. De gemeente zal zich dan ter verdediging van haar planologische keuzen simpelweg beroepen op de vastgesteld structuurvisie. Daar is zij immers aan gebonden. Weliswaar staat er tegen vaststelling van een bestemmingsplan wel een juridische rechtsgang voor belanghebbenden open, maar in het gros van de gevallen ben je dan te laat met je inhoudelijke argumenten.
Daarom is het van groot belang om tijdig – namelijk al voorafgaand aan het vaststellen van een structuurvisie voor een bepaald gebied – goed gemotiveerd en juridisch onderbouwd aan de gemeentelijke bel te trekken. Zo wordt voorkomen dat je in de fase van vaststelling van een bestemmingsplan als belanghebbende achter het net vist.

Mr. A.J. Flipse

Mr. A.J. Flipse en zijn kantoorgenoot mr. R.E. Izeboud zijn onder meer gespecialiseerd in het begeleiden van bestemmingsplanwijzigingen ten behoeve van cliënten en het waar nodig aanvechten van besluiten (bijvoorbeeld omgevingsvergunningen) van gemeentelijke overheden.

Een leegstaand kantoor. Of een bedrijfspand dat al veel te lang te huur staat en waar geen interesse voor lijkt te bestaan. Het is een probleem waar veel eigenaren van vastgoed tegenaan lopen.

Wetswijziging per 1 november 2014

Maar dat hoeft niet persé zo te blijven. Per 1 november 2014 ontstaan er nieuwe kansen voor leegstaand vastgoed. Dan treedt een wetswijziging in werking die voor vastgoedeigenaren echt kansen biedt. Het wordt dan mogelijk om via een korte procedure (maximaal 8 weken) een ingrijpende gebruikswijziging van een pand door te voeren. Bijvoorbeeld van kantoren naar wonen. Of van kantoren naar hotel. Of naar een andere gebruiksvorm.

Wat kan er vanaf 1 november 2014?

Deze wetswijziging gaat over het Besluit omgevingsrecht (Bor). Daarin zijn diverse wijzigingen doorgevoerd, in het bijzonder ook om leegstand van vastgoed te bestrijden. Het geeft gemeenten middelen in handen om ruimhartig mee te werken aan een wijziging van het gebruik van een pand. Overigens geldt dat niet alleen als zo’n pand leeg staat. Er is in algemene zin gewoon meer ruimte gekomen voor gemeentebesturen om via een korte procedure het gebruik van een pand aan te passen.

Permanente gebruikswijziging

Een belangrijke wijziging is opgenomen in bijlage II bij het Bor. Daarin is (in artikel 4) een lijst van gevallen opgenomen waarin het college van B&W van het geldende bestemmingsplan kan afwijken. Een heel belangrijke afwijkingsmogelijkheid staat in onderdeel 9 van dit artikel. Het biedt het college de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan voor

“..het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aan aansluitend terrein…”

Voorwaarde is nog wel dat het bouwwerk binnen de bebouwde kom moet liggen (behalve als het om een logiesfunctie voor werknemers zou gaan).

De afwijkingsmogelijkheid is voor de rest heel ruim geformuleerd. Hiermee kunnen enorme hoeveelheden vierkante meters leegstaande bebouwing worden omgezet naar een ander gebruik. Daarbij mogen ook de nodige bouwkundige aanpassingen worden doorgevoerd, onder de voorwaarde dat de oppervlakte of het bouwvolume niet wordt vergroot. Dat biedt dus nogal wat mogelijkheden. Ook aan de buitenzijde kunnen dus aanpassingen aan het pand worden gepleegd die nodig zijn voor het nieuwe gebruik.

Tijdelijke gebruikswijziging

Daarnaast biedt de wetswijziging ook veel ruimere mogelijkheden om tijdelijk (maximaal 10 jaar) een ander gebruik van een gebouw en van gronden toe te laten (zie onderdeel 11 van hetzelfde artikel). Tijdelijk kan dus ook afwijkend grondgebruik worden toegestaan voor een periode van 10 jaar. Via die route kan dus bijvoorbeeld ook buiten de bebouwde kom tijdelijk voor een ander gebruik van een pand of gronden worden gekozen.

Op grond van de wijziging in nog een ander artikel (artikel 5.18 Bor) kan een dergelijke toestemming voor tijdelijk ander gebruik overigens ook aan een langere (of kortere) duur dan 10 jaar worden gebonden.

Voorheen kon op grond van dit artikel slechts voor maximaal 5 jaar worden afgeweken en moest ook nog worden aangetoond dat het om een tijdelijke behoefte ging. Dat is allemaal van tafel. De gemeente kan gewoon voor een veel langere periode een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan toestaan. Een dergelijke tijdelijke afwijking kan zelfs ook nog worden verlengd. Bovendien kan de gemeente er voor kiezen die afwijking uiteindelijk definitief te maken door het bestemmingsplan aan te passen.

Hoe bereik je dat?

De gemeente krijgt dus veel ruimere wettelijke mogelijkheden om afwijkend gebruik van gebouwen en gronden toe te staan. De grote vraag is alleen: hoe bereik je nu dat de gemeente dat ook daadwerkelijk doet? Het zijn immers mogelijkheden en geen verplichtingen voor een gemeente.

Daarbij komt het aan op het indienen van een goed doortimmerd plan bij de gemeente. Gemeenten voelen in toenemende mate de verantwoordelijkheid om mee te denken met eigenaren van leegstaande kantoren, bedrijfspanden, hotels e.d. Als een eigenaar goed toelicht dat hij voor het toegelaten gebruik geen gebruikers meer kan vinden en hij met een goed doordacht alternatief gebruik komt, dan is er zeker een goede kans dat de gemeente daarin meegaat.

Met behulp van een inventieve architect en een ter zake kundige advocaat openen zich nieuwe mogelijkheden. Met als gezamenlijk einddoel: 100 procent bezetting van alle leegstaande panden. Download hier de flyer van de aanpak die wij met C5 Architecten hebben ontwikkeld.

Flipse Izeboud Advocaten

De advocaten mr. A.J. Flipse en mr. R.E. Izeboud hebben een ruime ervaring in het begeleiden van cliënten bij het realiseren van hun bouwplannen en het uit de weg ruimen van juridische obstakels. Dat geldt zowel voor nieuwbouwplannen als voor plannen tot het realiseren van een nieuwe gebruiksvorm in bestaande bebouwing.